一、業(yè)務(wù)布局全景解析

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尊龍凱時(shí)咨詢持續(xù)跟蹤50余家開發(fā)區(qū)，結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將開發(fā)區(qū)國(guó)有平臺(tái)公司業(yè)務(wù)整體上歸納為四類，即區(qū)域開發(fā)、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)和金融投資類業(yè)務(wù)。

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不同開發(fā)區(qū)的業(yè)務(wù)板塊存在異同，園區(qū)開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資與資本運(yùn)作、企業(yè)服務(wù)與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)支持、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理等共同業(yè)務(wù)構(gòu)成了開發(fā)區(qū)的基本運(yùn)營(yíng)框架，確保了其能夠有效地服務(wù)于企業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

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各開發(fā)區(qū)在堅(jiān)持共同發(fā)展的基礎(chǔ)上，也根據(jù)各自的地理位置、資源稟賦和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，發(fā)展了具有特色的業(yè)務(wù)方向。例如，一些開發(fā)區(qū)專注于特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如智能制造、集成電路、文化旅游等；有的則強(qiáng)調(diào)城市服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市功能和居民生活質(zhì)量；還有的開發(fā)區(qū)特別注重國(guó)際貿(mào)易與商務(wù)，推動(dòng)開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，綠色低碳經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、專業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)等也成為一些開發(fā)區(qū)的特色服務(wù)。

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二、業(yè)務(wù)布局總體思路

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開發(fā)區(qū)平臺(tái)公司始終圍繞“產(chǎn)業(yè)”開展業(yè)務(wù)，同時(shí)隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，不斷調(diào)整自身的立足點(diǎn)，業(yè)務(wù)布局由點(diǎn)及面，根據(jù)區(qū)域發(fā)展和自身能力而逐步擴(kuò)張與深化。

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從業(yè)務(wù)的發(fā)展主次關(guān)系、先后順序和特點(diǎn)來(lái)看，平臺(tái)公司業(yè)務(wù)分為基礎(chǔ)型業(yè)務(wù)、核心型業(yè)務(wù)和培育型業(yè)務(wù)。

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基礎(chǔ)型業(yè)務(wù)即初期平臺(tái)公司得以生存和發(fā)展的業(yè)務(wù)，主要是基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)化廠房等建設(shè)業(yè)務(wù)。

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核心型業(yè)務(wù)即平臺(tái)公司依靠自身資源運(yùn)行的業(yè)務(wù)，主要是設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)、物業(yè)管理等園區(qū)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)以及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類業(yè)務(wù)。

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培育型業(yè)務(wù)即平臺(tái)公司借助杠桿效應(yīng)做大區(qū)域產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)，主要是產(chǎn)業(yè)投資、類金融等資本運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

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從業(yè)務(wù)全局來(lái)看，開發(fā)區(qū)平臺(tái)公司始終以“城”“產(chǎn)”“人”為核心，圍繞“城市開發(fā)”“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”“美好生活”三條主線進(jìn)行布局，三條主線相互交織，共同構(gòu)成開發(fā)區(qū)市場(chǎng)化體系的價(jià)值鏈。

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三、業(yè)務(wù)布局階段構(gòu)想

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整體看，在開發(fā)區(qū)的不同發(fā)展階段，平臺(tái)公司業(yè)務(wù)布局會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，可分為四個(gè)發(fā)展階段：

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01、融資階段

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第一階段為融資階段，該階段平臺(tái)公司的定位是“空殼公司”，承擔(dān)政府融資的功能，并未開展實(shí)際業(yè)務(wù)。

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02、融資建設(shè)階段

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第二階段為融資建設(shè)階段，該階段平臺(tái)公司定位是“開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”，承擔(dān)區(qū)域土地整理及開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、項(xiàng)目管理的功能，類似土儲(chǔ)中心的職能，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)幾乎為零或多元化業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，核心業(yè)務(wù)不突出。

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另外，此時(shí)平臺(tái)公司的業(yè)務(wù)空間布局較為固定，在規(guī)劃的區(qū)域范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)。

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該階段業(yè)務(wù)布局策略可稱為“一核兩翼”，以土地開發(fā)、基建工程建設(shè)、公共設(shè)施項(xiàng)目代建等為核心，同時(shí)探索布局招商引資等產(chǎn)業(yè)發(fā)展類業(yè)務(wù)和商貿(mào)物流等美好生活類業(yè)務(wù)。

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03、園區(qū)開發(fā)階段

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第三階段為園區(qū)開發(fā)階段，該階段平臺(tái)公司定位是“城市運(yùn)營(yíng)商”，同時(shí)開展公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，其中，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和租賃是主要盈利來(lái)源。

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此時(shí)的平臺(tái)公司已經(jīng)有較為明確的發(fā)展規(guī)劃，以區(qū)域性土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)為核心，進(jìn)行上下游拓展，發(fā)展與開發(fā)區(qū)功能相配套的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，如物流倉(cāng)儲(chǔ)、進(jìn)出口貿(mào)易、綠化工程等。

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該階段業(yè)務(wù)布局策略可稱為“雙輪驅(qū)動(dòng)”，加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展類業(yè)務(wù)和美好生活類業(yè)務(wù)。

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例如，作為江寧經(jīng)開區(qū)建設(shè)及投融資主體，南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)集團(tuán)有限公司承擔(dān)全域的基礎(chǔ)設(shè)施代建、道路及綠化管養(yǎng)等任務(wù)，形成以工程代建、城市綠化及基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)、租賃及物業(yè)等為主的業(yè)務(wù)布局，其中收入及利潤(rùn)來(lái)源以工程代建為主。

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注：其他收入包括客房餐飲服務(wù)、公共事業(yè)、利息收入及檢測(cè)服務(wù)；2022年其他收入中約7.00億元為房產(chǎn)出售收入數(shù)據(jù)來(lái)源：南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券募集說(shuō)明書

04、園區(qū)運(yùn)營(yíng)階段

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第四階段為園區(qū)運(yùn)營(yíng)階段，該階段平臺(tái)公司定位是“園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體”，以產(chǎn)城融合為方向，依托產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開展產(chǎn)業(yè)招商、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、企業(yè)孵化、企業(yè)增值服務(wù)和公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。同時(shí)，發(fā)展金融相關(guān)業(yè)務(wù)，運(yùn)用金融資本促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐漸由政府指令性投資，轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾餍酝顿Y。

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該階段業(yè)務(wù)布局策略可稱為“三足鼎立”，經(jīng)過(guò)前三個(gè)階段的發(fā)展，業(yè)務(wù)布局已經(jīng)較為完善，形成“城市開發(fā)”“產(chǎn)業(yè)發(fā)展”“美好生活”相互交織、協(xié)同發(fā)展的格局。

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例如，作為中新兩國(guó)政府間的重要合作項(xiàng)目，蘇州工業(yè)園區(qū)是國(guó)內(nèi)唯一的集工業(yè)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為一體的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)控股有限公司是管理運(yùn)營(yíng)主體。受房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)整體剝離影響，公司營(yíng)業(yè)收入下滑明顯，但公司仍保持了較強(qiáng)的業(yè)務(wù)獲利能力，同時(shí)在穩(wěn)定的投資收益補(bǔ)充下，公司整體盈利情況良好。

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目前，先進(jìn)地區(qū)的大部分開發(fā)區(qū)平臺(tái)公司處于第四階段，或從第三階段向第四階段跨越，以園區(qū)運(yùn)營(yíng)為主要特征，促進(jìn)資本業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)融結(jié)合，聚合人才、技術(shù)等要素，進(jìn)一步提升園區(qū)發(fā)展的加速度。

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整體看，在“小管委會(huì)（政府）+大市場(chǎng)（公司）+大服務(wù)”的功能定位的前提下，各地開發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循“政企分開、管辦分離”原則，進(jìn)一步厘清開發(fā)區(qū)與國(guó)有平臺(tái)公司職責(zé)邊界，明細(xì)國(guó)有平臺(tái)公司業(yè)務(wù)發(fā)展思路和布局路徑，加快建立經(jīng)開區(qū)高效運(yùn)營(yíng)的管理機(jī)制。