產業(yè)園區(qū)是我國區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整升級的重要空間承載形式，具有聚集產業(yè)、催生創(chuàng)新、推進城市化建設等一系列重要功能。我國產業(yè)園區(qū)主要經歷了5個發(fā)展階段，分別是勞動密集型（1.0）、產業(yè)聚集型（2.0）、功能復合型（3.0）、產城融合型（4.0）和生長型園區(qū)（5.0）。
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一、五個發(fā)展階段
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01、勞動密集型
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1978年改革開放后，產業(yè)園成為了我國經濟發(fā)展的新載體。作為最早期的產業(yè)園區(qū)形態(tài)，勞動密集型園區(qū)產業(yè)結構相對單一，以生產技術含量較低的產品為主，簡而言之就是通過大量勞動力進行批量化的小商品生產?？臻g方面，這一時期的產業(yè)園整體規(guī)模較小，大部分位于市郊區(qū)域，距離城市中心較遠，園區(qū)內的建筑大多為工廠廠房及員工宿舍，功能簡單，形態(tài)單一。
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02、產業(yè)聚集型
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進入九十年代，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展也步入2.0時期。這一時期產業(yè)園區(qū)開始以外資注入為主要發(fā)展方式。由于我國整體經濟實力的提升，產業(yè)園區(qū)引進的項目不論在技術還是體量方面，都有明顯進步，資本和技術密集型產業(yè)蓬勃發(fā)展，為我國的工業(yè)現(xiàn)代化奠定了重要基礎。同時，隨著商務辦公等新需求的出現(xiàn)，企業(yè)和員工對園區(qū)要求也不斷提升，生活便利性及娛樂性強的場所和設施開始逐步進入園區(qū)，各類配套逐步豐富。此外，產業(yè)園區(qū)也開始為企業(yè)提供多樣化的服務，如提供勞務外包、人才招聘、政務手續(xù)代辦等較初級的產業(yè)服務。
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03、功能復合型
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進入新世紀，我國產業(yè)園區(qū)開始向功能復合型過度。產業(yè)類型上，電子信息、汽車、生物制藥、現(xiàn)代服務業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)等新興產業(yè)蓬勃發(fā)展，產業(yè)需求進一步提升，衍生了物流、金融、商務等生產性服務業(yè)，并開始形成完整的上下游產業(yè)鏈，因此，產業(yè)園區(qū)開始向功能復合化發(fā)展?？臻g上，產業(yè)園區(qū)建筑形態(tài)和品類更加多樣化，生活、娛樂和商業(yè)配套不斷完善，品質也都有所提升。服務模式上，園區(qū)開始服務于企業(yè)的發(fā)展與提升，為企業(yè)提供更加全面和專業(yè)的服務，如張江高科技園區(qū)在這一階段開始提供技術研發(fā)、檢驗檢測、知識產權保護、法律咨詢、財務審計、人力資源服務、創(chuàng)業(yè)孵化等服務。
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04、產城融合型
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2010年，各地陸續(xù)提出產業(yè)新城、科技新城等新概念，我國的產業(yè)園區(qū)也開始向產融合方向發(fā)展。產業(yè)招商上，4.0園區(qū)更傾向于新內容、新產業(yè)和新模式，著力建設產業(yè)鏈，形成產業(yè)聚集。同時，園區(qū)開始大量運用數(shù)字化、智慧化等手段，如多功能會議室、智慧餐廳、智慧交通管理等載體共生出現(xiàn)，在功能和服務上都能夠更加契合當前產業(yè)園區(qū)需求，有利于企業(yè)發(fā)展和人才吸引。服務模式上，園區(qū)開始通過打造產業(yè)服務一體化平臺的方式，為企業(yè)提供集成化的產業(yè)服務。最后，在向“城”融合方面，該階段園區(qū)開始注重滿足人才的居住生活、休閑娛樂、文化教育、社交等多方面需求，爭取實現(xiàn)產城融合。
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05、生長型
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2020年至今，產業(yè)園區(qū)開始向著以人為本的生長型園區(qū)過渡?，F(xiàn)階段的園區(qū)運營商更注重園區(qū)生態(tài)產業(yè)體系的構建，致力于打造與企業(yè)共同成長的創(chuàng)新生態(tài)綜合體。
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二、三點應對策略
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當前，我國產業(yè)園區(qū)正在由產城融合型向生長型過渡。園區(qū)運營商需積極謀劃新策略，以應對產業(yè)園區(qū)轉型帶來的的新挑戰(zhàn)。
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01、轉變盈利模式
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傳統(tǒng)的物業(yè)租售收入已經不能滿足當前的園區(qū)發(fā)展需求，運營商需要開拓“物業(yè)租售+產業(yè)投資+增值服務”的新盈利模式。除傳統(tǒng)的土地運營、物業(yè)服務等收入外，領先的園區(qū)運營商大力開拓增值服務市場，通過為園區(qū)企業(yè)提供技術服務、生活服務等賺取額外收益。同時，園區(qū)運營商也開始進行產業(yè)投資，通過自行進行股權投資或為園區(qū)內企業(yè)提供融資服務，拓展收益來源。
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02、構建全要素服務體系
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2020年后，領先園區(qū)運營商開始重點聚焦于產業(yè)內循環(huán)的迫切需求，傳統(tǒng)基礎服務已經無法滿足企業(yè)和人才的需要，產業(yè)增值服務、產業(yè)投資孵化以及運營品牌輸出成為園區(qū)的主要關注點。園區(qū)需要通過構建全要素園區(qū)服務體系，提供包含空間物業(yè)服務、政務服務、金融服務、科創(chuàng)成果轉化服務、產業(yè)文化與互動交流服務、人才服務、市場營銷服務等在內的專業(yè)服務。更加高效優(yōu)質的配套服務將進一步推動產業(yè)園區(qū)成為產城融合的生長型生態(tài)綜合體。
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03、推動數(shù)字化轉型
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隨著物聯(lián)網、云計算、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術的迅速發(fā)展和深入運營，園區(qū)招商、運營過程中的的數(shù)字化、智慧化也成為重要趨勢，因此園區(qū)運營商應積極推動數(shù)字化轉型。通過引入先進的信息技術和物聯(lián)網技術，園區(qū)可以提升運營效率、優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)智能化管理。比如，當前頭部運營商已經搭建了深度智慧化的園區(qū)平臺，探索實現(xiàn)產業(yè)大數(shù)據(jù)的價值挖掘，促進園區(qū)載體與企業(yè)之間的深度互聯(lián)，形成雙向賦能；園區(qū)運營也會與與數(shù)字經濟、產業(yè)互聯(lián)網、低碳園區(qū)等新興趨勢融合加速，這些都有望催生出新的園區(qū)盈利模式。
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綜合來看，產業(yè)園區(qū)運營商在5.0轉型的趨勢下，需要全面考慮盈利模式的拓展、搭建全要素服務體系及數(shù)字化轉型等方面的策略，以更好地適應市場需求，保持競爭力，實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。